در دهه ۹۰، بازار مسکن ایران شاهد تحولات و نوساناتی بود که کمتر در تاریخ اقتصادی کشور سابقه داشته است، جهش ۸برابری قیمت مسکن در دوران ریاست‌جمهوری حسن روحانی، نه‌تنها تعجب‌برانگیز بود، بلکه موجی از نگرانی‌ها و پرسش‌ها را میان شهروندان و کارشناسان اقتصادی به وجود آورد. این پدیده نه به‌عنوان یک رویداد انفرادی، بلکه به‌عنوان نتیجه‌ای از تعامل پیچیده عوامل متعدد داخلی و خارجی قابل بررسی است، از تحریم‌های بین‌المللی گرفته تا سیاست‌های پولی و مالی داخلی، هر یک در این تغییرات سهمی داشته‌اند. در این یادداشت، قصد داریم با نگاهی دقیق‌تر به ریشه‌ها و عوامل مؤثر بر این جهش قیمتی بپردازیم و تبعات آن را بر اقشار مختلف جامعه و کلّیت اقتصاد کشور مورد ارزیابی قرار دهیم.

بر پایه داده‌های منتشرشده از سوی وزارت راه و شهرسازی، مشاهده می‌شود که در سال ۱۳۹۹ حجم واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در مقایسه با سال ۱۳۹۲، که پروژه‌های آغازشده در دولت قبل به اتمام رسیدند، به‌طور چشمگیری کاهش یافته است، به‌طور دقیق‌تر این کاهش تقریباً به‌میزان نصف ارزیابی می‌شود. همزمان، میزان تسهیلات پرداختی برای ساخت‌وساز مسکن نیز با کاهش معناداری روبه‌رو شده و تقریباً ۳۹ درصد افت داشته است. این روند نزولی، نشان‌دهنده تغییرات قابل‌توجهی در سیاست‌گذاری‌های مرتبط با بخش مسکن است که زمینه‌ساز تحولات بنیادین در این حوزه شده و بر جامعه تأثیر گذاشته است.

در یکی از بارزترین نمونه‌های تورم اقتصادی در بخش مسکن، شاهد افزایش شدید و بی‌سابقه قیمت‌ها در شهر تهران طی دوره ریاست‌جمهوری حسن روحانی بودیم. این افزایش قیمت که از تیرماه ۱۳۹۲ با میانگین قیمت هر مترمربع مسکن حدود ۳٫۷ میلیون تومان آغاز شد، در تیرماه ۱۴۰۰ به بیش از ۳۰ میلیون تومان برای هر مترمربع ‌رسید، نشان‌دهنده رشدی بیش از هفتصددرصدی است. این جهش قیمتی نه‌تنها برای خریداران بلکه برای کل اقتصاد کشور پیامدهایی داشته است.

* افزایش هشت‌برابری قیمت‌ها در بازار مسکن و تعلیق پروژه‌های بزرگ مسکن مهر

در دهه نود، بازار مسکن شاهد تحولات عمده‌ای بود. این تغییرات به‌ویژه در پی توقف پروژه‌های عظیم مسکن مهر و نبود برنامه‌های جامع جایگزین برای آن، منجر به کاهش قابل‌توجه عرضه مسکن در سطح کشور شد. این روند کاهشی، همراه با افزایش قابل‌ملاحظه‌ای در قیمت‌ها بود، به‌طوری که قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت از زیر ۳٫۷ میلیون تومان در دوران پایانی دولت محمود احمدی‌نژاد، به بیش از ۳۰ میلیون تومان در پایان دوره دولت روحانی رسید. این افزایش قیمت‌ها، تأثیرات ژرفی بر جامعه داشته و موجب فشار مالی بر دوش خانواده‌های مستأجر و جویندگان مسکن شده است.

 *‌ کاهش ۳۰درصدی اعطای وام‌های ساخت مسکن در دولت قبل

در دوران دولت دهم، سالانه حدود ۹۰۰ هزار فقره وام ساخت مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شد، این در حالی است که این آمار در دوره دولت بعدی با کاهش محسوسی به حدود ۶۰۰ هزار فقره رسید، این تغییر رویه، به‌همراه سیاست‌های دیگر، به کاهش عرضه مسکن و افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها منجر شد.

در دولت یازدهم و دوازدهم، تمرکز بر وام‌های خرید مسکن به‌جای وام‌های ساخت مسکن افزایش یافت و طرح‌هایی مانند صندوق پس‌انداز مسکن یکم توسط وزیر وقت، پیاده‌سازی شد. این رویکرد در شرایطی که عرضه مسکن کمتر شده بود، به افزایش تقاضا و بالا رفتن قیمت‌ها کمک کرد، این پدیده‌ای است که پیش از این نیز در اقتصاد ایران شاهد آن بوده‌ایم، اما تکرار آن در دوره اخیر، سؤالاتی را درباره انگیزه‌های پشت این سیاست‌ها مطرح می‌کند.

* افزایش قیمت مسکن، عوامل داخلی، بین‌المللی و سیاست‌های کلان

بدون تردید، افزایش قیمت مسکن در دولت روحانی نمی‌تواند تنها به عوامل اقتصادی ساده نسبت داده شود، باید به عمق ساختارهای اقتصادی و تصمیمات کلان دولتی نگاه کرد تا علل این تورم بی‌سابقه را دریافت. در ابتدا، نگاهی به بازارهای موازی مانند ارز و طلا نشان می‌دهد که نوسانات آن‌ها نیز در افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن نقش داشته‌اند. این بازارها، به‌ویژه در شرایط اقتصادی ناپایدار، به‌عنوان مکانی برای سرمایه‌گذاری‌های امن تلقی شده و تأثیر مستقیمی به‌روی قیمت مسکن داشته‌اند.

 * راهکارها برای حل مشکل مسکن

مسئله مسکن در ایران، پیچیدگی‌هایی دارد که به‌سادگی با برنامه‌های کوتاه‌مدت قابل حل نیست و نیازمند درکی عمیق از اقتصاد کلان و منابع مالی پایدار است، دولت به‌تنهایی و بدون دسترسی به منابع کافی قادر به رفع این چالش نخواهد بود.

یکی از رویکردهای کلیدی که می‌تواند در این زمینه مؤثر باشد، تعامل و همکاری بیشتر با مردم و بخش خصوصی است، به‌ویژه اینکه مشارکت مردمی می‌تواند از طریق بازار سرمایه و عرضه سهام پروژه‌های مسکن تقویت شود. این شیوه به شرکت‌های معتبر اجازه می‌دهد طرح‌های خود را به سرمایه‌گذاری عمومی بگذارند و مردم نیز با سرمایه‌های کوچک خود به خرید و سرمایه‌گذاری در این بخش بپردازند.

از سوی دیگر یکی از دغدغه‌های اساسی حوزه مسکن، پروژه‌های نیمه‌کاره‌ای است که از دوران گذشته رها شده‌اند یا ساخت مجتمع‌هایی که فاقد حداقل‌های زندگی روزمره می‌باشند، در این میان، می‌توان با توجه ویژه به بافت‌های فرسوده، گره‌ای از مشکل مسکن را باز کرد. این بافت‌ها، که از قبل دارای زیرساخت‌هایی چون آب، برق، گاز و مخابرات هستند، نیازمند تقویت و بهسازی می‌باشند، علاوه بر این، امکانات رفاهی و خدماتی مانند مراکز انتظامی، درمانی و وسایل نقلیه عمومی نیز در این مناطق در دسترس است،
این در حالی است که بسیاری از پروژه‌های مسکن دولتی، علی‌رغم ساخت‌وسازهای گسترده، همچنان از کمبود امکانات رنج می‌برند، پس به‌جای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید که نیازمند تأمین زیرساخت‌های اولیه هستند، می‌توان با احیای بافت‌های فرسوده، ضمن حفظ میراث شهری، شاهد تحولی مثبت در بخش مسکن بود، البته، این امر زمانی امکان‌پذیر است که پیمانکاران و شرکت‌هایی با تجربه و صلاحیت‌های لازم در زمینه فنی و مالی درگیر پروژه‌ها باشند.